风险与合规：牌照、房源、合同、资金、税务与用工

11.1 大陆经营主干

【可核验事实】《房地产经纪管理办法》及2023规范意见提供经纪机构备案、人员、经纪服务合同、房屋状况说明、书面告知、收费和禁止行为等规则入口；为新房、存量房买卖和租赁提供代理、居间服务的机构应按规定向所在地住房城乡建设部门备案，从业人员实名管理。[SRC-K04-MOHURD-BROKERAGE-MEASURES-2016][SRC-K04-SAMR-BROKERAGE-SERVICE-OPINION-2023] 具体城市的备案入口、人员卡、房源核验码、合同网签、资金监管和材料会不同，开店前做城市规则卡。

【可核验事实】《住房租赁条例》适用于城镇国有土地上住房租赁活动，明确住房安全、实名合同、住房租赁企业和经纪机构规则；从事转租经营的住房租赁企业应按规定设置并公示住房租赁资金监管账户，通过该账户办理租赁资金收付，具体办法依后续和所在地规则核验。[SRC-K04-MOJ-HOUSING-RENTAL-REGULATION-2025] 不确定的账户范围、自然人经营规模标准或地方接口写成待核验门，不自行编阈值。

11.2 八条控制线

控制线	业务前问题	持续证据	停止信号
主体与人员	哪个主体做经纪/租赁/代管，备案牌照人员是否有效	营业、备案、人员实名、分支变化	个人接单、挂靠、跨主体收款
房屋权利	谁有权卖/租/转租，是否共有、代理、抵押查封/限制	权威查询、授权、委托、更新日	无权、限制、核验过期或冲突
用途与安全	是否可居住出租，建筑消防燃气装修和人数面积是否合格	实勘、专业检查、维修停用	非居住空间、重大隐患、非法改造
信息广告	图价面积状态是否真实，费用是否全披露	挂牌版本、核验码、下架日志	假房、重复、盗图、低价引流
合同与利益	经纪合同、主合同、双边/关联利益、延伸服务是否清楚	签章、收费清单、披露同意	代签、空白合同、隐瞒佣金利益
资金与押金	哪个主体、账户、监管和退款路径	银行、监管、押金/应收应付台账	私人码、错主体、兑付缺口
数据钥匙	为何收集、谁看、如何入户和删除	告知同意/其他合法基础、日志、门锁	证件外泄、骚扰、越权开门
用工供应商	人员资格、提成是否诱导、维修供应商是否合格	合同、考勤、培训、验收、反舞弊	无证/未备案、吃差价、虚假维修

11.3 房源核验不是免责

登记系统能证明其记载范围，不能自动证明现场漏水、燃气、噪声、家具、租客占用或全部未登记争议；现场实勘也不能证明权利归属。完整核验至少有三层：主体与授权；登记/交易限制；现场用途、安全、设施和占用。不能核实的事项在说明书中明确“未核实、原因、建议由谁如何查”，而非填“无”。

【可核验事实】住房租赁经纪机构发布房源前的核验、实勘、服务合同和住房状况说明书要求，以及不得为不符合建筑、消防、燃气、装修等规则和强制标准的住房提供服务，均有2025条例入口。[SRC-K04-MOJ-HOUSING-RENTAL-REGULATION-2025] 经纪机构对单独出租非居住空间用于居住等情形也有禁止性规定。任何城市更具体的最小面积、人数和核验字段要业务日核验，不在全国教程硬编码。

11.4 价格、广告和消费者

门店、网页和App把房屋总价/租金、押金、物业水电等费用承担、经纪基础服务、延伸服务、佣金付款人和时点清楚展示。不得混合标价、捆绑收费、先用不存在低价房吸引客户再强推高价房，或在签约桌临时增加“信息费、看房费、服务包”。价格和网络交易、电子商务、消费者保护规则分别提供基础入口。[SRC-H01-SAMR-PRICE-RULES-2022][SRC-NPC-E-COMMERCE-LAW-2018][SRC-NPC-CONSUMER-RIGHTS-LAW][SRC-SC-CONSUMER-RIGHTS-REGULATION-2024]

面积、学区/入学、落户、贷款、税费、城市规划、交通建设、投资回报和租金上涨都可能动态或取决于个人资格。经纪人只能基于可核验来源说明范围、日期和不确定性，不作“保证上学、保证落户、保证贷款、稳赚不赔”承诺。

11.5 合同地图

合同	主体	必写重点	关键交接
房源/客源经纪服务	委托人与经纪机构	服务、期限、独家、佣金、利益、资料、终止	房源/经纪→签约财务
买卖主合同	卖方与买方	权利、价款、资金监管、贷款、税费、登记交付、违约	交易→资金/登记协助
租赁主合同	出租人与承租人	房屋、用途、租期租金押金、交付维修、同住转租、终止	签约→租务/财务
上游主租合同	业主与租赁企业	转租权、期限、租金、改造维修、出售/提前解约、返还	资产拓展→租务
代管合同	业主与管理方	签约收款维修授权、预算、报告、坏账、退出、数据	业主经理→运营财务
平台/加盟合作	平台/网络与门店	房客源、品牌、分佣、收费自主、数据、投诉、退出	渠道→IT/财务
维修采购	企业与供应商	范围、报价、进屋、材料、安全、验收、事故	租务→维修→财务

民法典提供租赁合同、中介合同、委托代理、个人权利等基础入口。[SRC-C12-SPC-CIVIL-CODE-2020] 具体佣金、维修、转租、优先权、解除、损害和押金争议要基于事实和业务日专业意见，教程不替法官或律师预判结果。

11.6 买卖资金与租赁资金分开

买卖首付款、贷款和价款按所在地存量房交易资金监管和当事人合法路径办理；经纪费可按规则鼓励纳入监管，但不能进经纪人私人账户。[SRC-K04-SAMR-BROKERAGE-SERVICE-OPINION-2023] 租赁经纪机构不得代收代付租金押金；住房租赁企业作为出租人收租的账户和监管要求另行适用。[SRC-K04-MOJ-HOUSING-RENTAL-REGULATION-2025] 系统必须按角色禁用不该出现的支付按钮，而不是靠培训提醒。

11.7 用工和绩效

经纪人员可能需要职业资格、实名登记或当地牌照；人员不得以个人名义承接机构业务。经纪提成以合格成交、回款和售后质量为基础，设置核验过期、假房源、隐私、退佣和投诉回冲；不只按新增帖子、拨打电话、带看量排名。租务管家二十四小时应急要合法排班；维修外包的入户、职业安全、证件和事故责任纳入供应商控制。

11.8 动态决策门

每次进入新城市、开分支、做主租、上线平台、接跨境客户或新增“贷款/装修/保险”等服务，填八字段：地区、日期、主体、服务角色、房屋类型、客户、资金、数据。查一手规则和地方系统，记录来源、核验人和复核日。无法确认的事项标“待核验—禁止发布/签约/收款”，不能引用竞争对手做法或旧截图作为许可。