一笔业务的五流闭环

01同一套住宅从业主委托或主租

02房源核验

03真实挂牌

04租客带看

05签约交房

图4：房屋不动，权利、服务、资金、单据和数据却持续流转；每一步都要回到同一房屋、当事人和合同版本。

5.1 经纪链与主租链

正在绘制业务流程…

5.2 合同/订单流

经纪链：房东/卖方经纪服务委托→房况说明→承租/承购经纪服务合同→带看确认→谈判记录→租赁/买卖主合同→收费清单→备案/登记协助→佣金结算→售后。主租链：业主与租赁企业上游租约/资产交接→配置维修→下游租客申请与租约→租金押金→入住交接→月账单/维修→续租/终止→退租验房→费用确认→退押→上游退租。

任何改变价格、租期、主体、房屋、家具、维修责任、押金、付款账户、转租授权或佣金，都生成新版本/补充协议，不能覆盖原文件。经纪服务合同与主合同分开：未签经纪合同却促成主合同，收费权利可能争议；主合同解除也不自动回答佣金是否退，须回经纪合同和法律事实。

5.3 房屋与服务流

房屋服务流不是搬运房子，而是对房屋控制和状态的交接：业主授权→实勘拍照→钥匙/智能锁受控→带看→签约前复查→家具设备清点→水电燃气/物业读数→入住交房→报修巡检→续租→退租验收→维修结算→钥匙权限撤销→再次上架或返还业主。

房态	含义	可否发布/交付	权威岗位
PENDING-VERIFY 待核	身份权属授权或现场未完成	不得正式发布	合规/房源核验
VERIFIED 已核	核验和实勘完成，待批准发布	可准备素材	房源质量
LISTED 在租/在售	委托有效且信息同步	可带看	房源运营
RESERVED 洽谈/锁定	有明确申请或定金安排	按规则控制重复承诺	经纪/租务
CONTRACTED 已签	主合同成立	立即下架/标已成交	合同运营
OCCUPIED 在租	已交付租客使用	不对外带看，除非合法授权安排	租务运营
HOLD 停用	安全、权利、维修或争议	不发布不交付	合规/工程
EXITED 退出	退租返还/交易完成	关闭钥匙、账和数据	运营+财务

5.4 资金流

经纪单：委托人按合同向经纪机构支付佣金，经纪机构向合作门店/经纪人结分佣并开具相应凭证；买卖价款进入当事人和当地交易资金监管路径，不能流入经纪人私人账户。住房租赁经纪机构不得代收代付租金、押金。[SRC-K04-MOJ-HOUSING-RENTAL-REGULATION-2025]

主租单：租客租金进入住房租赁企业依法配置的收款/监管路径，押金独立标识为可退责任；企业按上游合同向业主付租金，按维修采购合同付款，租期届满依法依约结算水电损坏和退押。租客提前预付多月时，现金到账不等于一次确认全部收入；业主租金可能先付，形成现金谷底。

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5.5 票据与证据流

节点	经纪证据	主租/代管证据	最容易缺失
委托	身份、授权、经纪合同	上游租约/管理授权	共有人、代理权限和期限
核验	权属/限制回执、实勘、房况说明	加上安全、改造、设备清单	只存房本照片不存查询时点
发布	委托同意、图片价格版本、核验码	产品卡、可出租空间、付款规则	多渠道不同价或过期帖
带看	客户需求、预约、看房确认	钥匙/门锁、在住隐私控制	偷拍住户或泄露门禁
签约	经纪服务合同、主合同、收费清单	上下游租约、入住清单、押金	经纪合同与租约主体混淆
履约	协助记录、佣金条件	月账单、收款、维修、巡检	维修口头承诺无工单
退出	下架、售后、佣金争议	退租验房、费用、退押、钥匙撤销	押金扣款无证据或拖延

5.6 数据流

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权威顺序：权利归属与法定事项以有权登记/主管查询结果为入口；委托授权以签署和核验记录；现场房况以带时间的实勘与专业检查；挂牌以房源系统版本；客户同意与需求以CRM；合同以签署/备案版本；资金以银行/监管账户；钥匙以门锁/领用；维修以工单和验收；会计以财务系统。聊天截图可补充，不能取代权威状态。

5.7 黄金键与每日对账

黄金键至少包括：城市/门店ID、物理房屋ID、不动产单元/权属核验参考、业主/授权人ID、委托ID、房况说明ID、挂牌ID、客户ID、带看ID、经纪服务合同ID、租赁/买卖合同ID、备案/登记参考、房账ID、支付/押金/退款ID、钥匙/门锁ID、维修工单ID。每日对账：在架房源与有效委托；挂牌价格图片与房况说明；已签合同与下架；租约与应收；银行与租金押金；业主应付；空置与钥匙；维修工单与停用状态。

5.8 一房一真相

“一房一真相”不是只保留一张表，而是同一物理房在不同门店和渠道共享唯一房源核心事实，挂牌可有不同合法版本但来源一致。委托撤销、已成交、停租维修或权属异常后，所有渠道同步下架；同步失败进入告警队列。不得让经纪人为了考核复制房源、换门牌、盗图或用已租房引流再推别的房。