从市场验证、筹建、首单到稳定复制

01团队从社区需求调研

02主体备案

03房源核验

04样板实勘

05系统联调走到第一次合法签约和交房

图3：先决定做经纪、包租还是代管，再验证城市规则、资金与房源；否则首单越快，角色和现金错误越大。

3.1 开业前二十问

类别	必须回答的问题
城市与客群	服务哪座城市/片区，买卖还是租赁，个人还是机构，季节性如何
法律角色	仅经纪、代管、主租转租还是自持；是否允许同主体兼营，怎样分账分人
备案牌照	机构、分支和从业人员需要何种登记备案、资格、工作牌或当地许可
房源	从哪里来，如何取得书面委托、核身份权属授权、实勘和持续下架
客源	获客渠道、身份与需求如何核验，如何避免骚扰、假客和隐私滥用
产品	基础经纪与延伸服务怎么拆；包租配置、维修和服务标准是什么
资金	经纪费谁付；买卖资金监管；租赁企业监管账户；押金如何隔离和兑付
单位经济	单房获客、经纪人工、空置、租差、装修摊销、维修与坏账能否覆盖
系统	房屋ID、委托、权属回执、挂牌、客户、带看、合同、支付和工单能否联通
风险退出	权属不明、安全不合格、业主毁约、租客逾期、政策变化时怎样停止和清账

3.2 十二道开业门

正在绘制业务流程…

G0必须冻结角色。经纪业务的系统不允许创建“租金押金收款”；主租业务的合同必须能证明转租授权、期限覆盖和出租人责任。G5做压力测试：租金降10%、空置多30天、业主涨租/提前解约、租客逾期、维修事件和获客翻倍。G8用虚构身份演练假授权、重复房源、非居住空间、隐私导出、退款失败和智能锁故障。任一停止门未过，不用“试运营”绕开。

3.3 第一套房源怎样做

选择权属关系简单、用途清楚、可实地查看、设施安全、业主能到场/有效授权、价格和客户画像常见的样板房。经纪样板从委托合同、核验、房况说明、照片版本、挂牌、带看、议价、租约/买卖合同、收费清单到下架全走一遍；主租样板再加上游租约、转租授权、交接盘点、配置预算、资金监管、维修SLA、月账单和退押。

首单必须双人复核：房源负责人不能同时批准权属例外；经纪人不能自行改收费并收私人转账；租务运营不能既建业主账户又付款；维修执行不能批准自己的高额费用；退押发起与审批分开。首单结束后检查“房、人、约、钱、票、数据、工单”是否全关，而非只看客户有没有投诉。

3.4 三十天、九十天和稳定复制

阶段	目标	必做	禁止扩张信号
0—30天	证明一单闭环	5—10个样板房源、真实核验、收费和异常演练	房源重复率高、权属回执缺失、私人收款
31—90天	证明可预测	片区漏斗、经纪人产能、租赁空置维修和现金表	投诉未关、押金挪用、亏损靠新增预付掩盖
稳定复制	复制门店/片区	主数据、培训认证、质量抽检、区域合规和灾备	许可未确认、系统权限共享、总部指标诱导假房源

3.5 停止线

无真实委托或无法核授权；官方核验异常且未解释；房屋用途、建筑消防燃气或健康安全不满足；拟单独出租厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间用于居住；租住人数或面积不合要求；客户要求伪造收入、婚姻、户籍、价格、合同或贷款资料；收款账户突然改为个人；经纪业务要求代收租金押金；押金兑付缺口；重大隐私泄露或智能锁失控——出现任一项即暂停发布、签约、收付或交付中可停止部分。