收入、成本、三张表与现金周期

01房屋经纪佣金

02主租租差

03可退押金和空置维修现金在不同容器中流动

04经营者比较利润与可用现金

图7：佣金、租金、押金和平台/监管资金看起来都像“进账”，但经济性质不同；租差也必须再扣空置、配置、维修和服务。

9.1 三种收入模型分别判断

【可核验事实】收入确认以合同和履约义务为基础，企业在客户取得相关商品或服务控制时确认收入；还要判断自己是主要责任人还是代理人。[SRC-MOF-CAS14-REVENUE] 经纪、主租和代管不能用同一条“到账即收入”。

模型	企业承诺	收入对象	典型确认逻辑	不是收入
经纪居间/代理	报告机会、媒介、谈判和约定交易协助	佣金/经纪服务费	按经纪合同收费条件和已完成服务判断	房款、租金、押金、合作方代收
主租转租/自持出租	持续提供一定期间住房使用和相应服务	租金及约定服务	随租期履约或按具体承诺判断	可退押金、未履约预收
委托代管	招租、收缴、维修、报告等约定服务	管理费/绩效费	按时段或具体任务履约判断	代业主收取且不控制的租金本金

经纪服务合同要明确收费触发：主合同签署、备案、过户或其他条件中的哪一个；客户违约、主合同解除、经纪信息虚假、重复委托或跳单时怎样处理。财务不能只看到“签约状态”就全额收入，也不能因款项尚未收而否认已经履约的应收。合作门店分佣根据企业是主要责任人/代理人及合同事实决定列收入还是成本，不用“行业都按净额”替代判断。

主租企业是下游租客的出租人，通常将租客租金作为自己的租赁/服务收入口径，再将付业主租金、折旧摊销、维修等作为成本；但具体准则分类、租赁会计和税务要按合同判断。代管企业若仅代表业主收租，不应把整笔租金机械记成自己营业收入。

9.2 成本字典

成本族	经纪业务	主租/代管	管理提醒
房源获取	业主线索、实勘、摄影、核验	收房获客、评估、合同	无效房源成本单列
客户获取	平台线索、广告、转介绍	招租渠道、优惠、空置营销	按真实成交/租约归属
人员	经纪底薪提成、签约后台	租务、维修客服、收缴	不能只算提成漏固定人工
渠道系统	端口、SaaS、电子签、支付	PMS/租务、门锁、支付	包年费按受益期和门店分摊
房屋占用	无	上游租金、自持折旧/相关成本	空置期间仍发生
配置装修	通常无或很少	家具家电、翻新、智能设备	受益期、归属和退出残值
维修清洁	带看前小额服务	日常维修、保洁、退租整备	区分业主、企业、租客责任
资金信用	支付、退款、坏账	押金管理、租金坏账、资金成本	不用押金弥补经营亏损
风险售后	退佣、投诉、争议	安置、退款、事故、保险	建工单并回归原房/原单

9.3 正常单的利润与现金

K04-N-20260809-001全年租金收入74,400元，成熟成本67,200元，贡献7,200元。签约时租客支付首月租金6,200元和可退押金6,200元；主字段只把6,200元租金当收入现金，押金另记负债。企业同时先付首月业主租金5,000元、配置2,400元和获客1,800元，若这些在后续租金前发生，排除押金后的自由经营现金低谷=6,200−5,000−2,400−1,800=−3,000元。押金虽使银行账面看起来还有3,200元正余额，却是待退责任，不能说没有现金缺口。

后续11个月租金68,200元收齐，支付剩余业主租金55,000元、维修/服务/系统等3,000元，全年自由净现金为7,200元；租期结束且无扣款时退押金6,200元，押金净现金为0。教学假设所有款项结清，所以贡献等于最终自由净现金；现实会受应收应付、预付、资本化、税务和押金时差影响。

节点	累计收入	租金应收	押金负债	现金累计	可用经营现金提示
收首租+押金	6,200或按履约逐日累计	后续68,200未到期/依政策	6,200	12,400	排除押金后仅6,200
付首月业主+配置获客	依履约	同上	6,200	3,200	自由口径−3,000
后续租金/成本全部结清	74,400	0	6,200	13,400	扣押金后7,200
退押金	74,400	0	0	7,200	最终自由净现金7,200

9.4 三张表怎样被推动

事件	利润表	资产负债表	现金流	证据
收经纪费预付款	按是否履约判断	现金↑、可能合同负债↑	经营流入	经纪合同、收费条件、银行
经纪服务完成	佣金收入、履约成本	合同负债↓/应收↑	未必收现	主合同和服务完成证据
收租客押金	无收入	现金↑、押金负债↑	经营现金流入/披露依准则	租约、原支付、退押规则
主租每月履约	租金收入和相关成本	应收/预收、应付等变化	按实收实付	租期、交付、月账单
配置装修	费用或资产按事实	资产/费用、应付	经营/投资分类按准则	合同、验收、受益期
维修责任	费用/损失按事实	应付/准备等	付款时流出	工单、责任、报价验收
退租扣退押金	收入/损失依扣款性质	押金负债↓、现金↓/应收抵销	退款流出	进退场清单、双方确认

利润表回答某期间赚了多少，资产负债表回答期末欠谁、谁欠我和控制什么资源，现金流回答何时收付。押金负债、业主应付、租客应收、监管资金、上游预付和配置资产是租赁企业的关键资产负债表科目。经纪公司通常轻资产，但大量未收佣金、退款准备、合作分佣和平台预付也会造成利润现金错位。

9.5 空置与期限错配

一套房月租差1,200元，看似一年14,400元；若空置30天损失下游租金6,200而业主租金继续5,000，再加重新获客和保洁，贡献可能接近归零。若上游租约还有8个月却向租客签12个月，后4个月的履约权没有保障；不能假设业主一定续签。每套房在签下游合同前计算上游剩余期限−下游期限−退出缓冲，小于0必须停止或取得合法可执行安排。

压力变量	对利润	对现金	控制
空置+30天	少租金且增获客	仍付业主，现金先跌	需求预测、续租提前、价格门
维修5,000	成本上升	常需立即付款	房况、责任、保险、维修准备
租客逾期1月	收入/减值判断	现金后移	信用、提醒、依法处理
业主提前解约	下游履约和配置损失	安置退款和赔偿先付	上游条款、授权、集中度
押金集中到期	利润未必变	大额现金流出	退押日历和覆盖率

9.6 十三周现金预测

按周列经纪费、租客租金、平台/企业回款、业主租金、工资、门店平台、维修装修、税费、退佣、退押、安置和资本支出；另列受限监管资金与押金责任，得到真正可用现金。主租企业还做上游/下游租约到期阶梯和业主集中度。触发缺口时先停止不合格收房、缩短获客回收期、调整资本配置和催收，不能延迟合法退押或用新租客押金补旧租客。

9.7 税务与发票

【可核验事实】增值税法自2026年1月1日起施行，实施条例提供现行配套入口。[SRC-NPC-VAT-LAW-2024][SRC-STA-VAT-IMPLEMENTATION-2025] 经纪服务、住房出租、代管、平台、装修维修及跨境费用可能有不同纳税地点、计税和发票处理；个人房东、企业业主、租赁企业和经纪机构也不同。本教程不固定税率或“房租发票一定由谁开”的万能答案。财税岗按业务日主体、房屋地点、合同角色、价格构成、优惠和真实履约建立底稿。