正常流程、审批点与异常分支

01房源核验异常后

02团队暂停挂牌和交付

03分别处理业主授权

04房屋安全

05租客安置

图6：异常先停止新的曝光、签约、入户和错误收付，再把房、客、约、款、钥匙、数据与责任逐项关闭。

7.1 正常租赁经纪流程

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经纪人每次带看前确认委托仍有效、房屋未签约、价格未改变、钥匙可用且在住隐私不受侵害；客户看中后先重核主体、房态和费用，再准备合同。签约桌上至少分三类文件：经纪服务合同及收费；房东与租客的租赁主合同；备案/交房/支付的操作文件。经纪公司不得把租金押金收进自己的佣金二维码后“代转”。

7.2 正常主租转租流程

上游尽调→单套压力测试→上游租约和明确转租授权→房屋/钥匙/表计交接→安全与配置→核验挂牌→下游租客申请→租赁合同→租金押金入正确账户→交房→月度履约收租维修→续租/提前终止→退租验房→合法费用确认→退押→房屋整备→再出租或返还业主。上游期限必须覆盖下游履约和退出缓冲；上游提前终止、产权变化、维修责任和未退租客押金要有方案。

7.3 十个审批门

审批门	证据	否决者	禁止捷径
机构/人员开业	营业主体、备案/牌照、人员实名与授权	合规/主管入口	挂靠或个人名义接单
接受委托	身份、权属、代理/共有人授权、委托合同	核验/法务	先发布后补委托
房源发布	实勘、房况说明、真实图价、可交易/出租	核验/质量	用“相似房源”图片引流
主租签约	转租权、期限、用途、安全、单位经济、退出	合规/财务/经营	只凭口头允许转租
特殊价格/优惠	价盘、贡献、客户同意、权限	收益/财务	经纪人私下返钱
主合同签署	主体、房屋、期限、价款、费用、维修与版本	交易运营/法务	空白签名或代签
收付款	合同主体、账户、金额、监管/押金属性	资金/财务	私人码、陌生新账户
房屋交付	安全、清单、读数、钥匙、付款状态	租务/质量	问题房先入住后维修
押金扣退	退租清单、合同、证据、正常损耗判断	租务+财务	无清单全扣或拖延
停用恢复	权利/安全/维修问题关闭和复测	合规/维修	为出租率提前放行

7.4 异常七格

每张异常工单回答：人员与居住安全；房屋与钥匙状态；委托/主合同与权利状态；资金押金/监管/应收应付；票据税务与会计；数据证据与对外通知；根因责任、恢复门和复发指标。只写“业主同意了”“租客已搬走”都不算关闭。

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7.5 十二类高频异常作战卡

异常	立即动作	必须关闭	恢复门
委托人非权利人/授权疑点	暂停发布带看签约，联系权利人和官方核验	授权范围、共有人、代理、期限、已收款	核验+法务书面通过
抵押查封/交易限制异常	停止承诺和资金动作	权威结果、客户告知、合同/佣金影响	有权查询更新并独立复核
房况与广告不符	下架错误内容，保留版本	图片、面积用途、设备、价格、客户重披露	实勘和说明书重签
非居住空间/安全不合格	立即停用，不出租不经纪	人员安置、租约、租押、房屋整改/退出	专业与主管要求满足
业主临时涨价/撤委托	冻结旧报价，不诱导客户加价	委托、已签/未签、费用、客户通知	新版书面委托与挂牌
重复房源/已成交未下架	全渠道下架并查线索	房屋ID、委托、帖子、考核和客户补救	去重回归测试、下架SLA
钥匙丢失/智能锁越权	作废权限、保护住户、安保响应	开门日志、换锁、通知、成本和责任	新权限双人核验
收款账户被篡改	冻结付款/退款，回拨原联系人	主体账户、银行、系统权限和被骗款追踪	资金+法务双批准
租客逾期/失联	依法依约联系，不越权断供入户	应收、担保、房屋安全、通知、法律路径	授权方案和证据完整
漏水燃气/重大维修	先停用救助、关闭风险源	住户、邻里、保险、维修、租金/退租和报告	专业复测+租务确认
退租损坏/押金争议	双方清点，区分正常损耗与损坏	入住/退租证据、报价、扣款、退款和票据	财务支付与双方结案/争议移交
隐私泄露/骚扰营销	撤权、停止传播、保护当事人	数据范围、接收者、通知/报告、删除和整改	隐私负责人验收

7.6 主租“爆雷”不是一个工单

业主无权转租、租客集中退租、长期收短付、押金缺口或主租期限早于下游租约，会同时形成住房交付、上游违约、下游退款、业主应付、维修配置、监管资金、税票、员工和舆情问题。应建立租约组合看板：上游到期梯度、下游到期梯度、未来13周租金、可退押金、空置、业主集中度、提前解约和安全停用。新增预收不能用来掩盖旧租客押金缺口。

7.7 异常恢复标准

恢复不是“帖子重新上线”。必须证明：房屋权利与用途可服务；现场安全复测通过；委托和价格仍有效；受影响客户已重新披露/安置；错误合同、租押和佣金已更正；钥匙权限收回重发；发票税务按事实处理；各渠道数据一致；根因有责任人和回归测试。重大安全或违法嫌疑按业务日规则决定报告和专业介入。