定义、边界与相近类型

01经纪机构

02住房租赁企业

03受托代管方

04业主

05租客

图2：谁是中介、谁是出租人、谁受托管理、谁只提供信息平台，决定谁收什么钱、承担什么义务，以及房屋出问题时找谁。

2.1 四个角色不要混

角色	与客户的核心合同	是否成为房屋买卖/租赁主合同当事人	典型收入	核心风险
房地产经纪机构	经纪服务/代理合同	通常不是买卖方或出租承租方	成交佣金、明确延伸服务费	信息、忠实告知、授权、收费、人员、隐私
住房租赁企业（自持/主租转租）	租赁合同	是出租人，主租时同时是上游承租人	租金或租差	空置、期限错配、维修安全、押金、资金、业主违约
住房租赁代管/资产运营	委托管理合同；租赁合同主体依安排	可能仅代表业主，也可能有更深控制	管理费、绩效费	授权边界、代收资金、维修采购、报告和利益冲突
房源信息平台/网络工具	平台或软件服务合同	通常不当然成为交易当事人	广告、线索、系统/平台服务	平台治理、虚假信息、算法展示、个人信息和责任披露

【可核验事实】2025年《住房租赁条例》自2025年9月15日起施行，专设住房租赁企业和住房租赁经纪机构规则；住房租赁经纪机构发布房源前要核对记录委托人身份和住房权属、实地查看、签订经纪服务合同并编制住房状况说明书，同时不得代收、代付住房租金和押金。[SRC-K04-MOJ-HOUSING-RENTAL-REGULATION-2025] 所以“门店既当中介又用同一二维码收租押”不是小流程问题，而是角色、主体和资金路径错误。

2.2 买卖经纪与租赁经纪

买卖经纪的标的是促成房屋转让，链路更长，涉及交易资格、权属限制、抵押查封、首付款与贷款、税费、不动产登记和交房；租赁经纪促成一定期间的住房使用关系，重点是出租授权、居住安全、租期租金押金、交付维修、同住转租、终止和备案。两者都需要真实委托、实勘、书面说明和经纪服务合同，但单据、资金和持续服务不同。

【可核验事实】城市房地产管理法把房地产交易定义为包括房地产转让、抵押和房屋租赁，并规定书面租赁合同的基础入口；不动产登记簿是权利归属和其他法定事项的登记载体。[SRC-K04-NPC-URBAN-REAL-ESTATE-LAW-2019][SRC-K04-MOJ-REAL-ESTATE-REGISTRATION-2024] 经纪人员不能把广告页、房本复印件或历史交易记录说成“绝对无任何权利负担”；应由有权主体使用业务日官方查询并说明核验边界。

2.3 主租转租、代管和自持出租

• 自持出租：企业拥有或依法控制住房，以出租人身份收租并承担交付维修等义务。
• 主租转租（包租）：企业先向业主承租，再以自己名义向租客出租；上游租约与下游租约是两个合同，期限、用途、转租授权和退出必须穿透。
• 受托代管：企业代表业主管租客、维修、账单或房屋，但谁签租约、谁收押金、谁开具凭证、谁承担维修和坏账要写清。
• 轻托管/系统服务：仅提供招租、智能锁、账单或工单工具，不当然取得出租权或资金控制权。

最危险的是“名为委托、实为包租”或相反。判断看实际：谁定租金，谁承担空置，谁向租客承诺，谁控制房屋，谁收租押，谁承担维修与退租，而不只看合同标题。

2.4 相近类型边界

相近类型	与本篇区别	归类建议
房地产开发销售	开发企业建设并首次销售自己的商品房	看K01住宅开发；经纪仅讲代理/撮合部分
物业管理	管公共区域、设施和业主共同事务	看K03物业设施；若代理出租，另建经纪授权
酒店/短租住宿	按晚提供住宿和高频服务，许可链不同	看H01；不以“月租”或“民宿”规避当地住宿监管
商业地产招商	商铺写字楼租赁，客户和装修交付更项目化	可用本篇五流但另加商业用途、工程与税务
金融贷款/担保	提供贷款、资金或担保	经纪延伸服务不等于金融牌照
装修维修	交付工程或到家维修	服务可采购或转介，须分合同和收费
内容广告平台	展示信息或销售线索	若实质谈判、代理或撮合，需评估是否进入经纪监管
保障性住房运营	政策资格、租金、配租和退出另有规则	依专项规则，不套普通市场租赁结论

2.5 一套房有六个不同“身份”

物理房屋ID用于现场、门锁和维修；不动产单元/权属标识用于登记核验；楼盘/楼栋/房号字典用于搜索匹配；房源委托ID表示某主体在某期间授权某服务；挂牌ID表示某渠道某版本的价格图片描述；租约/交易合同ID表示一组当事人与期限价款。删掉一个挂牌不等于房屋不存在，重复发十个帖子也不等于十套房。稳定数据模型必须把六者连接又不混成一列。