岗位地图、深度岗位卡与RACI

01经营负责人

02房源核验

03经纪带看

04租务运营

05维修安全

图5：客户看到的是一位经纪人或管家，真正交付却依赖房源、权利、合同、资金、维修和数据多岗位互相制约。

6.1 组织先分三道防线

第一线是获客与交付：房源拓展、经纪、签约、租务和维修；第二线是规则与放行：权属授权核验、合规、价格、信用、资金与房屋质量；第三线是独立验证：财务关账、数据安全、质量客诉与内审。小公司可兼岗，但不能让一人完成“找业主—造委托—发房源—带看—改合同—收私人款—批准退款”全链。

正在绘制业务流程…

6.2 十八个稳定岗位族

稳定岗位ID/岗位族	一句话使命	关键输入	核心动作	可验收产出	KPI	权限红线
ROLE-K04-GM 经营负责人	对合法角色、交易质量、贡献和现金负责	战略、城市规则、报表、重大风险	定业务边界、授权、停止线和资本配置	经营计划、授权矩阵、重大事件决策	合格收入、现金缺口、P0事件、复购	不用成交目标覆盖权利/安全停止线
ROLE-K04-CITY 城市/门店负责人	把总部标准落到当地备案和现场	城市规则、房客源、人员、门店	备案维护、排班、晨会、质量抽检、关系协调	门店经营包、整改记录	有效房源、转化、投诉、合规率	不默许个人号收款和假房源
ROLE-K04-LEGAL 法务合规/牌照	判断主体、服务、合同和地区是否可做	规则、角色图、合同、事件	备案牌照日历、模板审查、利益冲突、争议	合规卡、合同意见、报告决策	逾期备案、偏离、争议和整改	不给永久合法口头保证
ROLE-K04-SOURCE 房源拓展/业主经理	获得真实可服务的房源与授权	业主需求、权属、价格、房况	接洽、委托澄清、收集材料、续委托	业主档案、委托包、房源反馈	有效委托率、续约、撤单、获房成本	不无委托发布，不替核验岗位下结论
ROLE-K04-VERIFY 房源核验/质量	证明“人、房、权、用途、现场”在核验范围内一致	身份、权属、授权、登记回执、实勘	查询协调、实勘、房况说明、限制和停止	核验包、说明书、通过/拒绝记录	一次通过、过期、漏披露、误放	销售压力不能覆盖异常；不夸大查询能力
ROLE-K04-LIST 房源内容/渠道运营	让各渠道只展示真实、同步、可追溯房源	核验包、委托、价格、图片、渠道规则	编码、审图、发布、更新、下架、失败告警	挂牌版本、渠道日志	一房一源、过期率、下架时效、线索质量	不盗图、复制房、虚构低价引流
ROLE-K04-LEAD 客源运营/客服线索	把询盘变成合格、获授权的需求	渠道线索、客户授权、预算期限	去重、需求澄清、反骚扰、分配和回访	客户需求卡、分配记录	有效客率、响应、骚扰投诉、重复率	不买卖客户信息，不以看房为由过采集
ROLE-K04-AGENT 经纪人/客户经理	用真实信息促成公平可执行交易	有效房源、客户需求、服务合同	匹配、带看、谈判、告知、签约协助	带看确认、谈判纪要、签约交接	合格成交、单贡献、退款、投诉	不代签、不私收、不承诺审批结果
ROLE-K04-TRANS 交易/签约运营	让主体、版本、签章、备案登记和交付连续	经纪合同、主合同、核验、付款条件	核材料、排签、网签备案/登记协助、关档	签约包、状态回执、交付清单	首次完整率、签约周期、退回、关档	不用空白合同、倒签或覆盖旧版本
ROLE-K04-UW 主租资产拓展/测算	只签有授权且单位经济可承受的上游房	权利、安全、租金、期限、配置、需求	尽调、报价、压力测试、上游谈判	单套投资卡、上游合同审批	成熟贡献、空置敏感度、期限缺口	不只看租差；未授权不主租
ROLE-K04-REVENUE 定价/出租率	平衡出租速度、真实总价与成熟贡献	市场、在架、空置、租约、成本	定价、优惠、续租、渠道组合、预测	价盘、出租预测、空置行动	出租率、净租金、空置天数、预测准确	不把停用房算供给、不随意改已签价
ROLE-K04-RENT 租务/租客服务	在整个租期交付可居住、可维修、可结算服务	租约、交房、账单、工单、沟通	入住、收缴协同、巡检、续租、退租	月账单、服务日志、退租结算	收缴率、响应、续租、退押时效	不擅自入户、不以断水电等越权催收
ROLE-K04-MAINT 房屋维修/安全质量	让房屋、设备和改造安全可用	实勘、报修、标准、供应商、预算	检查、停用、维修、验收、供应商管理	工单、照片、报价、验收、恢复单	首响、一次修复、复发、维修成本	安全未复测不得交付；不虚构损坏扣押金
ROLE-K04-FUNDS 资金/押金/账户	确保资金走对主体、账户和监管路径	合同、账户、应收应付、退款	账户核验、收付、押金台账、监管和现金预测	银行回执、押金/监管表、资金日报	未认领、错付、退押、现金缺口	不付新邮件账户，不把押金当自由现金
ROLE-K04-FIN 财务/应收应付/税务	让佣金、租金、分佣、业主款和成本正确入账	合同、履约、银行、票据、维修	收入成本、AR/AP、分佣、税票、关账	凭证、账龄、单套损益、税务底稿	关账时效、DSO、差异、票账一致	不按收款或开票机械确认收入
ROLE-K04-CS 客诉/争议/质量	把投诉、跳单、押金和房况争议变成证据闭环	工单、合同、房况、沟通、付款	分级、调解、补救、根因、追偿	异常七格、和解/关闭、CAPA	闭环、重复投诉、退款、重大争议	不删证据、买好评或无授权赔付
ROLE-K04-HR 人力/培训/绩效	让人员实名、胜任并不被错误指标诱导	资格/备案、技能、线索成交、投诉	招聘核验、实名登记、培训、排班、绩效	人员档案、认证、绩效校准	合格率、流失、违规、培训通过	不只按发帖/带看/成交量计奖
ROLE-K04-IT IT/数据安全/审计	维护一房一真相、最小权限和审计链	主数据、接口、权限、日志、事件	去重、同步、权限、备份、脱敏、监控	权限矩阵、失败队列、审计报告	重复房、接口延迟、越权、恢复时间	不擅自导出客户产权和门锁数据

6.3 长尾岗位名映射

“店长、商圈经理、房源维护人、盘源专员、置业顾问、租赁顾问、签约专员、权证专员、网签专员、按揭专员、摄影师、端口运营、钥匙管理员、租务管家、资产管家、收房经理、配置经理、维修工程师、收租专员、退租专员、客诉专员、分佣会计”均映射到稳定岗位族。兼岗时分别考核产出；例如经纪人兼房源维护，不能自己批准权属例外；租务管家兼钥匙管理，开门必须有租客授权/紧急依据和日志。

6.4 核心RACI

R=执行，A=最终负责，C=会签，I=知会。

活动	房源/核验	经纪/渠道	签约租务	维修质量	资金财务	法务数据	经营负责人
新房源委托与权利核验	A/R	I	C	C	I	C	I
房况说明与挂牌	A	R	I	C	I	C	I
客户服务合同与带看	C	A/R	I	I	I	C	I
收费与利益关系披露	I	R	C	I	A/C	C	I
买卖/租赁主合同签署	C	R	A	C	C	C	I
主租资产审批	C	I	R	C	C	C	A
租金押金与业主付款	I	I	R	I	A/R	C	I
房屋停用/恢复	C	I	C	A/R	I	C	I
退款、退押、损坏扣款	I	C	R	C	A	C	A（超阈值）
隐私/钥匙/安全事件	I	C	R	C	I	A/R	A
月度单套关账	C	C	R	C	A/R	C	I

6.5 交接最低验收

房源拓展交核验：本人/主体、权属材料、授权链、共有人/代理信息、房屋地址和用途、委托范围期限。核验交渠道：核验状态、房况说明、可公开字段、真实图片、价格和到期时间。经纪交签约：双方服务合同、带看、报价变更、收费与利益披露、主合同要点。签约交租务：生效合同、付款押金、家具读数、钥匙权限、维修责任。租务交财务：月度应收、实收、业主应付、工单扣款和退款。任何交接缺少责任人、版本或拒收原因即不通过。