术语、单据、系统与KPI字典

8.1 核心术语

术语ID/术语	小白解释	关联流程	易混点
TERM-K04-LISTING 房源/挂牌	某房屋在某委托和版本下对外展示的信息	发布获客	帖子不等于房屋本身
TERM-K04-ENTRUST 委托	客户授权机构提供明确服务	接房/接客	口头聊天不当然覆盖所有权限
TERM-K04-TITLE 权属核验	通过有权渠道核对权利归属和法定事项	房源准入	房本照片不是实时权威结果
TERM-K04-AUTH 授权链	权利人、代理人、共有人等处分/出租权限	签约	身份真实不等于有权
TERM-K04-CONDITION 房屋状况说明	对权利、现场和重要事实的结构化说明	发布签约	不是营销文案或免责书
TERM-K04-AGENCY 经纪服务合同	客户与经纪机构约定服务和佣金	带看成交	不等于租赁/买卖主合同
TERM-K04-MAIN 主合同	买卖双方或出租承租双方的合同	交易/租赁	经纪通常不是主合同当事人
TERM-K04-DUAL 双边/双重代理	同一经纪关系可能服务双方	利益披露	地区规则不同，须同意和披露
TERM-K04-EXCLUSIVE 独家委托	一定期间只委托约定机构/条件	房源管理	具体效果看合同和当地规则
TERM-K04-BROKERAGE 佣金	经纪达到约定条件的服务报酬	收入结算	不是房价、租金或押金
TERM-K04-BASE 基础服务	促成交易的一揽子必要经纪服务	收费	不应把同一基础服务重复拆费
TERM-K04-EXTENDED 延伸服务	客户另行选择的额外服务	增值服务	应单列内容、主体和费用
TERM-K04-MASTERLEASE 主租/包租	企业向业主承租后再出租	租赁经营	企业是出租人，不只是中介
TERM-K04-MANAGEMENT 代管	按业主授权管理租务	委托管理	谁签约收款承担责任需明确
TERM-K04-SPREAD 租差	下游租金减上游主租租金	单位经济	未扣空置维修获客配置
TERM-K04-VACANCY 空置天数	合法可出租但未出租的时间	收益管理	安全停用不能当正常空置
TERM-K04-DEPOSIT 押金	为履约担保的可退资金	入住退租	不是收入和自由现金
TERM-K04-RENT-AR 租金应收	已到期/已履约而未收租金	收缴	未到期未来租金不机械全列应收
TERM-K04-HANDOVER 交房	房屋、钥匙、表计、家具和状态移交	入住	签合同不等于完成交付
TERM-K04-NORMAL-WEAR 正常损耗	正常居住产生且非租客不当造成的消耗	退租	不能一律从押金扣
TERM-K04-RENTAL-RECORD 备案	按所在地系统提交合同信息	签约后	不等于不动产所有权登记
TERM-K04-FUNDS-SUPERVISION 资金监管	规定资金进入受控账户/流程	买卖/租赁资金	监管资金不等于公司自由现金
TERM-K04-SKIP 跳单争议	利用服务后绕开机构成交的争议	佣金	是否收费看合同、服务与证据，不靠恐吓
TERM-K04-ONE-HOUSE 一房一真相	一个物理房核心事实唯一可追溯	数据治理	允许合法挂牌版本，不允许造多个房

8.2 单据与记录

单据ID	生成者	证明什么	关键字段	关联ID
DOC-K04-ENTRUST 经纪委托	房源/经纪	服务范围、期限、佣金、授权	主体、房屋、服务、独家/非独家、费用	委托ID
DOC-K04-VERIFY 核验包	核验岗位	身份、权属、授权和限制核验范围	来源、时点、结果、例外	房屋/主体ID
DOC-K04-CONDITION 房况说明	核验/业主	现场与重要事实	用途、面积口径、设备、瑕疵、签章	房源ID
DOC-K04-LISTING 挂牌版本	渠道运营	某时点对外展示内容	图、价、费用、状态、渠道、到期	挂牌ID
DOC-K04-CLIENT 客户需求卡	客源运营	经授权记录的真实需求	预算、区域、期限、用途、联系偏好	客户ID
DOC-K04-VIEW 带看确认	经纪/客户	看了哪套、何时、披露什么	房屋、人员、时间、反馈	带看ID
DOC-K04-NEGOTIATE 谈判/报价版本	经纪	价格、期限和条件变化	提议人、有效期、条件、版本	交易ID
DOC-K04-MAIN 租赁/买卖合同	交易双方	主交易权利义务	主体、房屋、价款、期限、交付、违约	主合同ID
DOC-K04-FEE 收费清单	经纪/财务	基础/延伸服务和金额	付款人、项目、条件、签认	经纪合同ID
DOC-K04-HANDOVER 交房清单	租务/双方	房况、家具、表计和钥匙	照片、读数、数量、瑕疵	租约ID
DOC-K04-RENT 月账单	租务/财务	租金、服务、付款和余额	期间、项目、到期、实收	房账ID
DOC-K04-DEPOSIT 押金台账	资金/财务	收、持有、扣、退全流程	原支付、负债、扣款、退款	押金ID
DOC-K04-MAINT 维修工单	租务/工程	报修、响应、报价、施工验收	房、设备、责任、费用、照片	工单ID
DOC-K04-EXIT 退租结算	租务/财务	返房、费用和退押	状况对比、正常损耗、应收退押	退租ID
DOC-K04-INCIDENT 异常七格	客服/责任岗	异常全闭环	人、房、约、款、票、数、根因	工单ID

8.3 系统速查

系统	权威职责	关键接口	不能替代
楼盘/房屋主数据	物理房、楼栋和地址标准	核验、挂牌、租务	不动产登记权威结果
房源核验/交易平台	当地房源核验、网签备案等	政府/行业接口	企业现场实勘和法律判断
CRM	委托人、客户需求、联系授权和跟进	渠道、带看、合同	大量无授权私人通讯录
Listing/渠道管理	挂牌版本、同步和下架	第三方平台	权属和安全核验
经纪交易系统	带看、谈判、合同、分佣	CRM、签署、财务	买卖价款私人中转
租务ERP	上下游租约、房账、空置、押金	支付、维修、门锁	经纪业务代收租押
电子签/档案	身份签署、版本、证据	合同/备案	无权代理的实质缺陷
支付/银行/监管账户	实收实付、押金和受限资金	财务、租务	业务系统“已付”提示
智能锁/钥匙	访问授权和开门日志	租务、工单	任意查住户行踪
维修采购	报修、报价、派工、验收	租务、财务	无证据押金扣款
财务税务BI	收入成本、AR/AP、税票和指标	全链路	反写源业务事实

8.4 KPI树

层级	指标	公式/口径	管理意义	防游戏
供给	有效房源率	通过核验且委托有效房源÷全部接入	供给质量	重复帖不计多套
数据	一房一源/下架时效	唯一核心房源；成交/撤委托到全渠道下架	真实性	抽查渠道和失败队列
漏斗	有效客→带看→谈判→成交	各阶段唯一客户/交易	经纪产能	去重、排除机器人和无授权线索
经济	经纪单贡献	净佣金−可归属履约成本	成交质量	退佣/分佣回冲原单
租务	出租率/空置天数	合法可出租口径	资产运营	停用房不挪出分母美化
经济	单套成熟贡献	租金管理收入−全成熟成本	是否值得续签	装修获客按受益期摊销
现金	收缴率/DSO	到期实收÷到期应收；应收账龄	回款	押金不得代替租金
负债	押金覆盖与退押时效	可兑付资金/押金责任；退租到退款	兑付安全	新租客押金不能补旧缺口
服务	维修首响/一次修复/复发	工单时间与同设备复发	居住体验安全	关闭工单须租客/验收证据
风险	无权委托、假房、安全误放、越权入户	P0/P1数量与暴露房源	停止线	重大事件不被成交量稀释
客户	投诉/重复投诉/争议关闭	按成交或在租套数	质量	删除帖子/评价不算关闭

8.5 指标要下钻到房和人

成交率上涨时要问是否因为把低质量线索从分母删除；出租率上涨要问是否把停用房移出分母；佣金上涨要问退款、合作分佣和延伸费是否混入；押金覆盖“100%”要问是否真有可用受限资金而非企业总现金。每个数字至少能下钻到城市—门店—房屋—委托—客户—合同—资金/工单，并保留口径版本和人员责任。