真实企业侧栏：从法定披露读住宅开发

14.1 中国海外发展2025年报可以告诉我们什么

【可核验事实】中国海外发展有限公司在香港交易所披露的2025年报中，公开呈现了集团层面的物业发展、合约销售、土地储备、发展中及已完成物业、收入、成本和现金等法定披露口径。[SRC-K01-HKEX-COLI-ANNUAL-REPORT-2025] 这类一手披露可用来理解一家大型开发企业如何在集团层面呈现存货、销售和资金，也可帮助读者识别“合约销售”与会计“收入”可能不是同一口径。

年报不能告诉我们某一住宅项目的强排假设、拿地底价、单位地价、目标成本分配、回标评分、工程签证、房源折扣、客户资金账户、交付缺陷、供应商追偿或单套房利润。本教程不从集团数据反推这些未公开内部信息，也不把“行业常见”写成该企业的实际流程。

14.2 读法定披露的六步法

步骤	问题	错误读法
1 锁主体	披露是上市公司、分部还是项目公司口径	把集团数据当成单项目数据
2 锁时间	报告期、期末和期后事项是什么时点	用往年土储解释当前销售
3 读定义	合约销售、销售面积、收入、存货各如何定义	把签约额当现金或收入
4 找报表	利润、资产负债、现金流量和附注如何勾稽	只读主席话语不读报表
5 分业务	物业发展、投资物业、其他业务是否分开	用投资物业租金模型解释住宅一次性销售
6 留边界	哪些是公开事实，哪些只是待核验问题	从规模数据猜测项目审批和客诉

【典型做法】学习公司可以把一手披露中的定义、会计政策和风险因素转换成“我需要在自己项目取得什么证据”，但不应复制对方的数字、组织名称或推测的内部流程。最有用的问法是：如果我们对外披露“已售”，能否从汇总数字一直追到房源、合同、退订、收款、交付和会计状态？