系统、数据、权限与数字孪生

01项目

02楼栋

03楼层

04房源

05设备与租户数据逐层展开

图10：数字化不是把表格搬到屏幕，而是让每个空间、合同、表计、工单、账单和权限都有唯一身份与可追溯状态。

10.1 核心数据对象

对象	稳定ID	关键字段	主责	禁止做法
项目/地块	PROJECT/PARCEL	权利、用途、年限、边界、限制	资产/法务	用营销名称代替权利对象
楼栋/空间	BUILDING/SPACE	层级、面积、用途、设施、状态	空间数据/产品	各系统重复建房源
设备/表计	ASSET/METER	位置、规格、维护、租户归属	设施	表计换表不保留历史
租户主体	TENANT	法定名称、信用、行业、联系人	招商/租约	用品牌名代替签约主体
合同	LEASE	房源、期限、租金、押金、权利	租约/法务	覆盖原版本、边函不入库
装修项目	FITOUT	图纸、施工方、许可、检查、验收	工程/EHS	租户自装即不建项目
启租事件	COMMENCE	房源、日期、条件、证据、批准	租约/运营	单人手改日期
账单/应收	BILL/AR	期间、费项、税、调整、状态	计费财务	无合同来源手工造账单
工单/事件	WO/INCIDENT	资产、优先级、时间、根因、关闭	设施/EHS	只改状态不留措施
人员/车辆权限	ACCESS	主体、区域、时段、授权、到期	物业/IT	离场不关、共享通行凭证

10.2 系统事件链

正在绘制业务流程…

10.3 房源状态机

房源状态只由事件改变：可租、锁定谈判、已签未交付、已交付装修、已启租、停用、退租恢复、重新可租。谈判锁定必须有期限，防止招商主管长期占房；停用需要原因和释放条件；退租恢复完成前不能对下一租户承诺交付。状态变更写入操作者、时间、依据和前后值。

正在绘制业务流程…

10.4 最小权限矩阵

动作	发起	复核/批准	执行	监控
新建/变更房源面积	空间管理员	产品/工程/租约	MDM管理员	数据治理
修改商务条件	招商	资产/财务/授权人	租约系统	审计
确认启租日	租约	工程运营＋财务	系统事件服务	资产管理
账单调整/减免	客服/资产	授权委员会	计费财务	审计/税务
退款账户变更	租户法定联系人	独立回拨＋财务复核	资金岗位	风控
高风险作业许可	施工方/工程	EHS/设施	现场许可人	安全负责人
门禁批量授权	租户管理员	物业/系统规则	门禁系统	安全/隐私
BI指标定义	数据产品	业务＋财务数据治理	数据工程	内审

10.5 数据质量规则

面积满足父子层级加总与版本有效期；一个房源同一期间不能有两个相互冲突的有效主租约；启租日不得早于合同和交付条件；押金余额等于收取、扣款和退款事件累计；账单金额由租金表、面积、期间和调整生成；收款核销总额不超过银行事实；退租关闭要求应收、押金、表计、门禁和房源状态全部通过。异常进入待办，不允许系统静默取最近值。

10.6 个人信息与商业秘密

项目会处理租户联系人、访客、员工、门禁、车辆、监控、会员、消费/客流以及企业工艺、能耗、产出和合同价格等信息。【可核验事实】个人信息保护法、数据安全法和网络数据安全管理条例为大陆个人信息处理、数据分类分级、安全义务和网络数据处理提供入口。[SRC-NPC-PIPL-2021][SRC-NPC-DATA-SECURITY-LAW-2021][REG-NET-DATA-2024] 项目按目的必要、告知/合法基础、最小权限、保存期限、供应商委托、事件响应和跨境评估治理，不能因“园区服务”无限收集企业和个人数据。

10.7 访问与离场

人员入职、调岗、离职和租户入退场触发权限工作流。租户管理员只能管理本主体、本区域和约定时段人员；物业不能查看全部租金；招商不能导出全量门禁轨迹；外包维修只获工单所需时间和区域。退租关闭同时撤销门禁、停车、访客、网络、能源平台和服务门户权限，保留法定/合同必要记录并按期删除。

10.8 接口、审计与恢复

关键接口采用幂等事件和对账：一份启租事件只能生成一次有效计划，红冲/重算有原记录关联；银行回单不可被业务人员覆盖；房源和合同快照可还原任一月末状态。每日备份不等于可恢复，至少定期演练租赁、计费、门禁和设施系统的恢复时间与恢复点；断网时准备纸质/离线安全流程，恢复后补录并双人核对。

10.9 AI与自动化边界

AI可帮助读取租约、检查字段、预测到期、分类工单和发现异常，但不能自动批准租户准入、改变用途、签署合同、减免租金、退押金或解除安全停用。模型输出保存版本、输入范围和人工复核；不得把租户合同、工艺或个人信息未经授权发送给公共模型。高风险决策必须能回到原始证据与责任人。